Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

Deweloperski fundusz gwarancyjny

Na początku warto dodać, że zmiany, które zostały wprowadzone w nowej ustawie deweloperskiej dotyczą inwestycji, w których sprzedaż rozpoczęła się od 1 lipca 2022. Jeśli deweloper dokonał sprzedaż chociaż jednego mieszkania do 30 czerwca 2022 to obowiązuje stara ustawa. Po 1 lipca 2024 będzie obowiązywała tylko jedna ustawa. Realne zmiany na rynku odczują nabywcy indywidualni dopiero za kilka kwartałów.

Zmiany, które zostały wprowadzona mają chronić konsumentów kupujących mieszkanie lub dom na rynku pierwotnym. Dotyczy tylko osób fizycznych nabywających nieruchomość.

Przed zmianami odbywało się to w ten sposób, że większość deweloperów korzystała z otwartych rachunków powierniczych, których mechanizm polegał na tym, że za zrealizowany etap budowy deweloper miał uwalniane środki z rachunku. np. jak deweloper wybudował 25% inwestycji to ta pula środków była mu wypłacana z rachunku powierniczego. Problem pojawiał się w momencie kiedy brakło środków na dokończenie inwestycji. Takie sytuacje miały miejsce i zmiany mają ograniczyć ryzyko nabywców.

Odblokowanie środków z rachunku powierniczego dla dewelopera z ostatniej transzy nastąpi dopiero po przeniesieniu własności na nabywcę. Czyli deweloperowi będzie zależało na szybkim przeniesieniu własności. Obecnie wygląda to zgoła inaczej ponieważ deweloper ma już środki i klienci cierpliwie muszą czekać miesiącami na podpisanie aktu notarialnego.

Jakie zmiany wprowadza deweloperski fundusz gwarancyjny

Pełna ochrona środków wpłaconych na rachunek dewelopera. Jeśli deweloper zbankrutuje lub wstrzyma inwestycje to środki nabywcy będą chronione w całości. W większym stopniu zabezpiecza to również ryzyko po stronie banku finansującego inwestycję. Ponieważ jeśli zbankrutuje bank finansujący inwestycje dewelopera to również środki są chronione do 100 000 euro.

Nabywca może odmówić odbioru lokalu z uwagi na istotne wady lokalu. Jest to zmiana korzystna dla nabywców. W sytuacji, gdzie będzie podejrzenie występowania wad wymagana będzie ekspertyza rzeczoznawcy. 

Odstąpienia od umowy przez nabywcę jeśli deweloper nie przeniesie własności w określonym terminie lub nie usunie wady istotnej.

Ile będzie kosztowała dodatkowa gwarancja?

Warto zwrócić uwagę, że wprowadzona ustawa wprowadza dodatkowe obowiązki na deweloperów i na banki, które realizują inwestycje. Dodatkowa ochrona przełoży się na dodatkowe koszty.

Jakie to będą koszty:

Wpłaty na deweloperski fundusz gwarancyjny. Deweloper, który korzysta z zamkniętych rachunków powierniczy zapłaci mniejszą składkę. Składka wynosi 0,1% od kwoty transakcji.

Na przykład przy sprzedaży mieszkania za 300 000zł x 0,1% = 300zł.

W przypadku deweloperów, którzy korzystają z otwartych rachunków powierniczych koszt składki wyniesie 0,45%. 

Na przykład przy sprzedaży mieszkania za 300 000 x 0,45% = 1350zł.

Jak zachowają się deweloperzy? Zmienią na powiernicze rachunki zamknięte czy będą korzystać z otwartych. Wszystko zależy od tego jakimi funduszami własnymi dysponuje deweloper. Czy ma wystarczające zaplecze finansowe. Większość deweloperów będzie korzystała nadal z otwartych rachunków powierniczych ponieważ wysokość składki nie jest taka wysoka porównując ja do kosztów finansowania.

Po stronie deweloperów powstanie obowiązek przekazywania informacji o nabywanych nieruchomościach.

Czy wprowadzenie deweloperskiego rachunku gwarancyjnego wpłynie na wzrost cen mieszkań? 

Koszt składki może być częściowo przeniesiony na cenę mieszkania. Warto pamiętać, że na cenę nieruchomości wpływa bardzo wiele czynników: stopy procentowe, bezrobocie, inflacja, kondycja gospodarki, nastroje konsumentów itp. Jest to mechanizm bardzo złożony.

Solidniejsze gwarancje mogą skłonić większą grupę nabywców do zakupu nieruchomości właśnie na rynku pierwotnym a to się przełoży na większy popyt.

Zmiana może być korzystna również dla deweloperów. Lepsze gwarancje dla inwestycji mogą wpłynąć pozytywnie na finansowanie inwestycji przez banki. Przed zmianami otrzymanie kredytu deweloperskiego na realizacje inwestycji było produktem niszowym dostępnym w pojedynczych bankach. Może się okazać, że inne banki również zechcą wprowadzić do swojej oferty kredyt deweloperski. 

W kolejnych kwartałach wpływ na zmianę cen na rynku nieruchomości w największym stopniu będzie miała kondycja gospodarki.

Doradca nieruchomości Gorzów Wielkopolski pomoże w wyborze pomiędzy wyborem mieszkania na rynku wtórnym lub pierwotnym. Zapraszamy do kontaktu.