Rynek mieszkaniowy II kwartał 2022r.

Niepewne czasy na rynku nieruchomości

Prognozowanie przyszłości – zwłaszcza w obecnych czasach – jest zadaniem trudnym, a wielu wydawać może się wręcz niemożliwym. Opierając się jednak na pewnych scenariuszach, które dla Państwa opracowaliśmy, podejmiemy próbę opisania przyszłości w kilku wariantach.

Każdy z nich zawiera zarówno elementy, które wpływają na wzrosty cen, jak i te, które jednoznacznie świadczą o możliwości ich spadku.
Czy zastanawiali się Państwo kiedykolwiek, które elementy – obecne aktualnie na rynku – negatywnie wpływają na ceny nieruchomości i powodują ich wzrost? Opiszemy je po kolei.

Słabe nastroje i drogie kredytu

Pierwszym z nich są słabe nastroje konsumenckie. Ich przyczyną w obecnych czasach może być wojna za naszą wschodnią granicą oraz obawa o rozszerzenie konfliktu. Poczucie niepewności i lęk powodują wstrzymywanie się z decyzjami o zakupie nieruchomości.

Kolejną kwestią, która niekorzystnie wpływa na ceny mieszkań czy domów, jest mniejsza dostępność kredytów hipotecznych. Aktualna sytuacja sprawia, że obecnie znacznie mniej osób osiąga zdolność kredytową – w ostatnim czasie zdolności zmniejszyły się nawet o 50%. Zdecydowanie mniej osób, ubiegających się o kredyt hipoteczny, otrzyma go, co spowodowane jest wprowadzaniem kolejnych ograniczeń.

Wiele czynników wpłynęło na ostatni element podwyżek cen nieruchomości i na wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych. Jest to ogromne ograniczenie dla wielu osób, chcących kupić mieszkanie. Aktualnie raty kredytów wzrosły do poziomu sprzed dziesięciu lat. Raty kredytów rosną szybko, w przeciwieństwie do zarobków. Zmieniające się w gwałtownym tempie stopy procentowe sprawiają, że wielu konsumentów może odczuwać niepewność.

Wszystkie te czynniki są obecne i mają wpływ na przyszłość. Jakie możliwe zagrożenia niosą za sobą?

Po pierwsze, czynniki te mogą spowodować spowolnienie gospodarcze. Główny wpływ na to może mieć konflikt w Ukrainie oraz sankcje, a także obawa o rozszerzenie konfliktu. Ryzykiem jest również wystąpienie stagflacji, czyli połączenia inflacji i spowolnienia gospodarczego. Istnieje również ryzyko – w zależności od branży – wzrostu bezrobocia.

Mieszkania Gorzów Wielkopolski

Czy zastanawialiście się Państwo, dlaczego ceny nieruchomości w Gorzowie Wielkopolskim uległy wzrostowi? Argumentów przemawiających za tym faktem jest wiele. Oto niektóre z nich.

Dotąd mieszkania w Gorzowie były – w stosunku do innych miast podobnej wielkości (czyli powyżej 100 tysięcy mieszkańców) – tanie.

Kolejne argumenty są związane z położeniem geograficznym i bliskością niemieckiej granicy, co bezpośrednio przekłada się na sytuację związaną z pracą, czyli dużą liczbą firm, działających w oparciu o eksport, z jednej strony, oraz rynkiem większych możliwości zawodowych za naszą zachodnią granicą, z drugiej. Gorzów Wielkopolski położony jest na tyle blisko granicy, że dojazd w celu pracy do Niemiec nie jest uciążliwy ani czasochłonny.

Dlaczego ceny nieruchomości u dewelopera również wykazują wzrost?

Powodów jest wiele. Na tutejszym rynku występuje ogromne zapotrzebowanie na wynajem nieruchomości – w poprzednich latach w Gorzowie Wielkopolskim osiedliła się duża społeczność ukraińska, która wynajmowała mieszkania. Wiele jest również osób, które nie otrzymały kredytu na zakup nieruchomości, więc jedyną opcją pozostał dla nich wynajem.

Deweloperzy w niepewnych czasach mogą obawiać się rozpoczynać nowe inwestycje, więc podaż mieszkań w Gorzowie może być mniejsza, co może przekładać się na wzrost cen.

Kolejny argument przemawiający za wzrostem cen jest prozaiczny – to wysokie ceny materiałów budowlanych. Obecnie zauważalne są zakłócenia w dostawie surowców, a wysokie koszty energii przekładają się na koszty produkcji materiałów budowlanych. Na rynku istnieje również wyrwa w branży budowlanej związana z brakiem pracowników. Szacuje się, że około 30% pracowników budowlanych stanowili dotąd pracownicy z Ukrainy, którzy w czasie wojny wrócili do swej ojczyzny, by jej bronić i o nią walczyć.

W jakiej sytuacji są deweloperzy w Gorzowie Wielkopolskim?

 

Najwięksi deweloperzy mają się dobrze i w razie załamania rynku nieruchomości mają pewne możliwości. Jedną z nich jest ograniczenie lub wstrzymanie budów, co obniży podaż.

Kolejną rozwiązaniem jest również opcja wynajmu z prawem pierwokupu, co nie byłoby nowością na gorzowskim rynku nieruchomości.

Deweloperzy mogą również sprzedać całą nieruchomość funduszowi inwestycyjnemu lub sprzedawać mieszkania w pakietach inwestorom. Zjawisko to występuje częściej w dużych miastach, jednak nie można takiego działania wykluczyć w Gorzowie. Rynek inwestorów w nieruchomości w ciągu kilku minionych lat mocno się rozwinął.

Ostatnie lata to okres dużych wzrostów cen nieruchomości, deweloperzy osiągali dobre wyniki, w związku z czym posiadają rezerwy finansowe i nie są jeszcze zmuszeni do podejmowania drastycznych decyzji. W 2022 roku trudno jest znaleźć wolne mieszkanie od dewelopera, ponieważ większość jest już dawno sprzedana.

Na rynku również jest spora ilość gotówki, która także szuka ujścia.

Jakie scenariusze cenowe mogą czekać nieruchomości w Gorzowie Wielkopolskim?

Prognozujemy, że mniejsze mieszkania w dobrych lokalizacjach będą trzymały wartość lub zyskiwały na wartości.

Mieszkania, które są drogie w utrzymaniu i znajdują się w gorszych lokalizacjach narażone są na spadki. 

Duże mieszkania, czyli te powyżej 60 m2, są po prostu drogie, więc również narażone na ewentualne spadki.

Podsumowanie

Wydarzenia za wschodnią granicą mają realny wpływ na gospodarkę, społeczeństwo i ceny mieszkań. Duże zapotrzebowanie mieszkań na wynajem wpływa na wzrosty cen wynajmu.

Ostatnie zmiany stóp procentowych i restrykcje sprawiły, że większości osób już po prostu na to nie stać. W konsekwencji ludzie zmuszeni są do wynajmowania, nawet jeśli chcą kupić swoje własne M.

Kolejne kwartały wiele wyjaśnią co dalej z inwestowaniem w nieruchomości przez fundusze inwestycyjne.

Dziś wszystkie scenariusze są możliwe, dlatego żadnego z nich nie można pominąć.