Zakup mieszkania na rynku pierwotnym

Pomimo trudnej sytuacji gospodarczej na rynku, wysokich podwyżek cen oraz sytuacji epidemiologicznej Covid-19, sprzedaż mieszkań deweloperskich w 2021 roku była najwyższa od czterech lat. W ubiegłym roku rynek nieruchomości, który był wspierany niskimi stopami procentowymi i stosunkowo tanimi kredytami skutecznie zachęcił Polaków do zakupu nowych mieszkań. Zakup mieszkania na rynku pierwotnym był też często decyzją inwestycyjną, w celu ochrony zgromadzonych środków finansowych przed utratą wartości w obliczu inflacji. Wielu młodych ludzi, małżeństw i par wynajmujących mieszkanie, po jakimś czasie decyduje się na kupno własnego lokalu. Nawet jeżeli nie mają oszczędności i decydują się na kredyt. Wysokość raty kredytu zazwyczaj zbliżona jest do wysokości opłat za wynajem. Własne mieszkanie w Polsce w dalszym ciągu jest oznaką zamożności, pewnego statusu społecznego i co najważniejsze niezależności. Podejmując decyzję o zakupie lokalu mieszkalnego musimy wybrać, czy będzie to mieszkanie z rynku wtórnego – używane, czy też z rynku pierwotnego – nowe. Jeżeli przekalkulujemy wszystkie argumenty za i przeciw i nasz wybór padnie na zakup mieszkania na rynku pierwotnym musimy mieć świadomość, że taka transakcja jest procesem złożonym z wielu elementów, które należy poddać analizie i wybrać najbardziej optymalne rozwiązania.

Pierwszą zasadniczą decyzją związaną z zakupem własnych ,,czterech kątów” jest ustalenie źródła finansowania i określenie naszych możliwości w tym zakresie, czyli ile chcemy i możemy wydać na zakup mieszkania. Jeżeli nie posiadamy wystarczających środków pieniężnych konieczne jest zaciągnięcie kredytu hipotecznego. I tutaj pojawia się kolejny problem, jaki wybrać bank. Oferty banków w odniesieniu do kredytów hipotecznych są dość zróżnicowane. Obowiązuje jednak jedna zasada im niższe jest oprocentowanie, prowizja kredytu i niższa wymagalność wkładu własnego, tym wyższe są wymagania, w odniesieniu do wysokości osiąganego dochodu, stałego zatrudnienia i historii kredytowej.

Na tym etapie warto też podjąć decyzję, czy wykończenie i urządzenie mieszkania również skredytujemy. Złożenie wniosku w takim przypadku jest dużo mniej czasochłonne niż ponowne wnioskowanie o zwiększenie kredytu już po odbiorze nieruchomości. Przed złożeniem dokumentów o kredyt hipoteczny należy uzyskać informację od dewelopera o aktualnym stanie zaawansowania inwestycji, prognozowanym harmonogramie płatności transz i planowanym terminie odbioru mieszkania. W przypadku nowo budowanych nieruchomości bank nie wypłaca od razu całej pożyczonej kwoty kredytu, tylko płaci transzami za kolejne etapy budowy.

Kolejnym krokiem w drodze do zakupu mieszkania na rynku pierwotnym jest wybór firmy deweloperskiej, który determinowany jest przede wszystkim naszą decyzją odnośnie lokalizacji naszego wymarzonego lokum. Dewelopera warto jest sprawdzić w Krajowym Rejestrze Sądowym, w Polskim Związku Firm Deweloperskich oraz zapoznać się z jego historią na rynku budowlanym i jakością zrealizowanych obiektów. W tym istotna jest terminowość i spełnienie wszystkich warunków oferty. Na rynku nieruchomości zdarzają się sytuacje, że deweloper ogłosił upadłość, inwestycja nie została zakończona, a klienci tracą pieniądze. Dzieje się tak często, gdy inwestycja realizowana jest tylko z pieniędzy przyszłych lokatorów, bez zabezpieczenia bankowego lub środków własnych.  Warto też jest zapytać o to, czy deweloper posiada prawo do dysponowania gruntem, wymagane pozwolenia na budowę i projekty budowlane. Deweloper ma obowiązek przedstawienia prospektu informacyjnego zawierającego szkic i rzut mieszkania, planu zagospodarowania przestrzennego i inwestycji infrastrukturalnych, terminu zakończenia budowy i oddania mieszkania, a także warunków odstąpienia od umowy.

Dokonując zakupu mieszkania na rynku pierwotnym musimy również podjąć decyzję, czy wybieramy mieszkanie w stanie deweloperskim, czy wykończone. Stan deweloperski mieszkania oznacza, że lokal posiada jedynie przyłącza elektryczne, grzewcze, wodno-kanalizacyjne, przygotowane tynki i podłogi oraz drzwi wejściowe, okna i parapety. Natomiast oddanie mieszkania ,,pod klucz” umożliwia natychmiastowe zamieszkanie. Zazwyczaj mamy do wyboru różne warianty wykończenia, różnią się one między sobą zakresem prac oraz jakością zastosowanych materiałów.

Jeżeli dokonamy już wszystkich wyborów, uzyskamy kredyt na zakup mieszkania na rynku pierwotnym, podpiszemy z deweloperem umowę rezerwacyjną i wpłacimy pierwszą transzę, musimy pamiętać jeszcze, że czekają nas dalsze formalności, takie jak:

  • Zawarcie notarialnej umowy przeniesienia własności nieruchomości, jest to najważniejszy dokument, który możemy podpisać dopiero po dokonaniu wszystkich wpłat i odebraniu mieszkania.
  • Założenie księgi wieczystej i wpis do hipoteki. Po dokonaniu wpisu kredytu do hipoteki mieszkania, płacone przez nas raty zostaną obniżone przez bank.
  • Ubezpieczenie mieszkania jest warunkiem koniecznym do otrzymania kredytu hipotecznego, ale także jest zabezpieczeniem w przypadku nieszczęśliwego zdarzenia lub kradzieży.

Proces zakupu mieszkania na rynku pierwotnym jest złożony, składa się z wielu czynności i wymaga złożenia i sprawdzenia ogromnej liczby dokumentów. W przypadku, gdy to zadanie nas przerasta możemy skorzystać z pomocy z profesjonalnych biur nieruchomości oraz doradców finansowych, którzy pomogą nam przejść przez te wszystkie formalności. Wszystko po to, abyśmy mogli szczęśliwie zamieszkać w naszym wymarzonym mieszkaniu.